2007年12月份淄博市房产管理局以通知的形式发布了淄房发[2007]154号文件，文件针对我市房产测绘公布了《淄博市房产测绘细则》，这无疑对规范房产测绘行为，维护房屋权利人的合法权益起到了积极作用，但是在此以前购房者对所购房屋建筑面积的计算了解甚少，建设部、国家测绘局、省建设厅、省国土资源厅规定的测绘依据比较笼统，各地实施不一。淄博市在2003年3、4月份进行了集中学习培训，统一了房屋测绘依据，这主要体现在以下几方面，现针对建筑面积作一下说明：
　 1　建筑面积计算规则
　　1.1　面积测算的一般规定
　　1.1.1　面积测算指水平投影面积测算。包含房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共用建筑面积、产权面积、使用面积等测算。建筑面积按幢（栋）进行计算。
　　1.1.2　房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒角以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、有实际使用功能、层高在2.20m及以上的永久性建筑外围水平投影面积。层高指上、下层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
　　1.2　计算全部面积的范围
　　1.2.1　单层房屋按一层计算建筑面积；二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。
　　1.2.2　房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等高度在2.20m及其以上部位计算建筑面积。
　　1.2.3　房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m及以上的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。斜面屋顶（坡屋顶）层高在2.20m及其以上的部位计算其建筑面积。（水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋）
　　1.2.4　楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
　　1.2.5　穿过房屋仅供本楼通行通道，房屋内的门厅大厅均按一层计算面积，穿过房屋不是做为社会性公用道路或巷道的通道按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m及以上的按其水平投影计算面积。通往回廊的室内楼梯，不论其是否在回廊范围内，均按楼层投影计算建筑面积。
　　1.2.6　地下室、半地下室及其相应出入口层高在2.20m及以上的，按其外墙外围水平投影计算面积。地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，但不超过一半的地下室，当房间地面低于室外地平面的高度不超过房间净高的1/3者既不是地下室，也不能算半地下室。
　　1.2.7　封闭的挑廊、阳台按其外围水平投影计算面积。（封闭是指房屋在规划、设计施工等环节都已确定封闭，自行封闭视为不封闭。）
　　1.2.3　与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有外围护结构的门廊、门斗、雨篷按其柱或外围护结构的水平投影计算面积。
　　1.2.9　属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。
　　1.2.10　房屋之间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。
　　1.2.11　玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料做为房屋外墙的，按其外围水平投影计算面积。
　　1.2.12　属永久性建筑，有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算面积。
　　1.2.13　依坡地建筑的房屋，利用吊脚做为架空层，有围护结构的并整修有底板的按其高度在2.20m及以上部位的外围水平投影计算面积。
　　1.2.14　与室内任一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算面积。
　　1.2.15　机械车库、图书馆的书库其层高在2.20m及以上的按自然层数计算面积。
　　1.2.16　旋转上升式的楼房，楼层以其旋转一周的水平投影为自然层，其轴心部分依照自然层计算。
　　1.2.17　舞台灯光控制室，按其围护结构的水平投影面积乘以实际层数计算面积。
　　1.2.13　室内体育馆按实际层数计算面积。体育馆（场）占下方空间加以利用的，高度在2.20m及以上的部分，按其外围护结构的水平投影计算面积（多层按多层计算）。
　　1.3　计算一半建筑面积的范围
　　1.3.1　与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其外围围护结构水平投影一半计算面积。
　　1.3.2　独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖投影面积的一半计算面积。
　　1.3.3　未封闭的挑廊、阳台，按其围护结构外围水平投影的一半计算面积。
　　1.3.4　无顶盖的室外楼梯，按自然层水平投影的一半计算面积。
　　1.3.5　有顶盖不封闭的永久性架空通廊（有围护结构、结构牢固、高度在2.20m以上）按外围水平投影的一半计算面积。
　　1.4　不计算建筑面积的范围
　　1.4.1　层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室、半地下室，及高度低于2.20m以下的各种房屋。
　　1.4.2　突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
　　1.4.3　房屋之间无上盖的架空通廊，无上盖的阳台、挑廊。（若阳台、挑廊与其上盖相距三个层高及以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台挑廊围护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。）
　　1.4.4　房屋的天台、挑台、天台上的花园、泳池。
　　1.4.5　建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
　　1.4.6　骑楼、过街楼的底层作为社会性公用的通道或巷道，其底层不计算面积。
　　1.4.7　利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。
　　1.4.3　活动房屋、临时房屋、简易房屋。
　　1.4.9　检修、消防等用途的简易楼梯。
　　1.4.10　其它建筑物、构筑物等，如烟囱、亭、塔、消火栓、罐、池、地下人防干、支线等。
　　1.4.11　与房屋室内不相通的房屋伸缩缝、沉降缝。
　　1.4.12　挑楼、挑廊、檐廊和阳台的底板在下层的投影部位。
　　1.4.13　与室内不相通的类似阳台、挑廊等的建筑。
　　1.4.14　楼梯已计算面积的其下方空间，无论是否利用的。
　　1.4.15　窗台高于楼地面的外凸窗（不论其高度）。
  1.4.16　临街楼房挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论是否有围护结构和柱均不计算面积。这里指的临街楼房是房屋沿街而建，且此街（道）无人行道路，若此房屋前既有路，又有人行道路的不算临街房屋。
　　1.5　特殊情况下的建筑面积计算
　　1.5.1　复式楼内的梯间按自然层计算面积。
　　1.5.2　房屋内的回形楼梯、旋转楼梯按楼梯的投影计算建筑面积。
　　1.5.3　连接几栋房屋及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋高度在2.20米及以上的房屋应计算建筑面积。
　　1.5.4　阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板外沿水平投影计算面积。外围水平投影不超过底板外沿，超过底板一半以上的按外围水平投影计算，低于一半的不计算面积。
　　1.5.5　对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋，层高在2.20m及以上的部位计算建筑面积，房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板外沿投影计算建筑面积。
 　2　房屋建筑面积测算的方法
  2.1　房屋建筑面积测算包含的内容
　　2.1.1　整栋房屋建筑面积
　　指房屋各层建筑面积的总和。房屋的层包括房屋的自然层、插层、技术层、夹层（附层）、地下室等。
　　2.1.2　多元产权房屋的建筑面积
　　2.1.2.1　权属建筑面积
　　指产权业主依法拥有房屋所有权的建筑面积，包括房屋的套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积。
  2.1.2.2　套内建筑面积
 　指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积三部分组成。
   2.1.2.2.1　套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，其水平投影面积按以下规定：
　　2.1.2.2.1.1　套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间的面积总和为套内使用面积。
   2.1.2.2.1.2　套内楼梯各自然层数的面积总和计入使用面积。
   2.1.2.2.1.3　不包括结构面积内的套内烟囱、通风道、管井等计入使用面积。
   2.1.2.2.1.4　内墙面装饰厚度计入使用面积。
   2.1.2.2.2　套内墙体面积
　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影的一半计入套内墙体面积，套内自由墙按水平投影的全部计算套内面积。房屋的山墙墙体厚度与套内分隔墙体厚度不同时，从山墙厚度中取套内墙体的一半计算套内面积，剩余的墙体厚度计入共有建筑面积。
  2.1.2.2.3　套内阳台面积
　　套内阳台为封闭的全部计算面积，未封闭的按一半计入面积。
　　2.1.3　房屋共有建筑面积
 　指产权业主共同使用的建筑面积。共有建筑面积一般按各产权业主的套内建筑面积的比例分摊计算。
　　2.2　房屋的幢、层、户的划分
　　2.2.1　房屋幢的划分
　　2.2.1.1　独立建筑的房屋为一幢。
　　2.2.1.2　结构层数相同，户主与门牌号不同，结构上又能分开的毗连房屋可以分别分幢。
　　2.2.1.3　底层（或多层）为一整体的，上面有一个或多个塔楼式房屋为一幢房屋。
　　2.2.1.4　本身为独立的楼房，底层（多层）以裙楼的形式相连成一片的房屋，裙楼和楼房可以单独分幢。
　　2.2.1.5　地面上有多幢房屋，其地下以地下室的形式连成一片的房屋可分别分幢。
　　2.2.1.6　以通廊形式连接的房屋视其情况可以为一幢，也可以分别分幢。
　　2.2.2　房屋层与层次的划分
　　2.2.2.1　房屋的总层数指自然层和地下层的总和。房屋的假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼及突出屋面的楼梯间、电梯帽、水箱间等不计入房屋总层数不编层号。
　　2.2.2.2　房屋的自然层按室内地平线以上起算，每一自然层各划为一层，编号分别为1、2……n层。
　　2.2.2.3　房屋室内地平线以下的地下室，其编号从地平线开始向下分别编为-1、-2……-n层。
  2.2.2.4　螺旋上升的房屋，按旋转一周的空间划分自然层。
  2.2.2.5　多功能的楼房层次划分
2.2.2.5.1 地平面上第一层为车库且高度在2.20米及以上计房
3　共有建筑面积分摊
　　3.1　共有建筑面积的分类与确认
　　3.1.1　共有建筑面积的分类
　　3.1.1.1　全幢共有共用的建筑面积，指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。
　　3.1.1.2　功能区共有共用的建筑面积，指专为某一功能区服务的共有共用建筑面积。这种专为某一功能区服务的共有共用建筑面积，应由该功能区内分摊。
　　3.1.1.3　层共有共用建筑面积。由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。
　　3.1.2　共有共用建筑面积的确认
　　3.1.2.1　由房屋建设单位在经规划、图审部门核准的设计平面图上对其共用部位进行标识，并做出相应的说明。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。
　　3.1.2.2　房产测绘人员在有关人员的配合下，依据核定后的施工图纸在现场逐一核对、勘丈，并确认其使用功能。
　　3.1.2.3　共有建筑面积经房产测绘人员现场确认后，房屋建设单位应出具共有单位的使用情况说明，若该房屋是由一个或几个单位联建，则使用情况说明由联建单位共同确认。
　　3.1.2.4　共有建筑面积一经确认分摊，任何人不得擅自改动原设计的使用功能。
　　3.2　可以分摊的共有共用建筑面积
　　3.2.1　幢内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。
　　3.2.2　幢内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。
　　3.2.3　突出房屋的有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等建筑面积。
　　3.2.4　为本幢服务且设在本幢地下或地上的配电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的公共用房及管理用房建筑面积。
　　3.2.5　公共建筑面积之间的分隔墙以及外墙水平投影一半的建筑面积。
　　3.3　不可以分摊的共有共用建筑面积
　　3.3.1　地下室或半地下室设计作为人防工程及中高层以上作为消防的避难层（室）部分。
　　3.3.2　独立使用的地下室、半地下室或地下室和半地下室中独立使用的车位、车库、仓库、杂物间，作为机动车、非机动车集中停放的部位等。
　　3.3.3　为多幢房屋服务的变电室、水泵房值班室、门卫、管理用房及配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的管理用房。
　　3.3.4　作为人防工程的建筑面积。
　　3.3.5　用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物。
　　3.4　共有共用建筑面积分摊方法
　　3.4.1　整体分摊
　　房屋使用功能单一，各分户对共有建筑面积共有共用的情况基本一致的纯住宅楼、办公楼、标准厂房等适应整体分摊的方法。
　　3.4.2　多级分摊
　　不适应整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部、从大到小逐级分摊的原则。
　　3.5　共用建筑面积计算原则 
　　3.5.1　异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位应进行共有建筑面积分摊计算。
　　3.5.2　共有共用建筑面积的分摊应以幢为单位。
　　3.5.3　产权各户有合法权属分割文件或协议的按文件协议执行。
　　3.5.4　无分割协议文件的或协议文件不合法的，按共有建筑相关的房屋建筑面积的比例进行分摊。
　　3.5.5　各分户权属面积之和应等于相应的幢、区域、层的权属面积。
　　3.6　共用共有建筑面积分摊计算的公式
　　计算公式　δSi=K?Si
　　　　　　　 K=（∑δSi）/∑Si
　　式中：K为面积的分摊系数；
　　　　　Si为各单元参加分摊的建筑面积，m2；
　　　　 δSi为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；
　　　　　∑δSi为需要分摊的分摊面积总和，m2；
　　　　　∑ Si为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。
　　3.7　共有共用建筑面积的处理方法
　　3.7.1　一幢房屋具有多个产权（单位）或者需要分层（单元）分别提供产权登记面积的，且存在无法分割共有共用部位的，需确定和计算共有共用建筑面积。单产权的房屋、独立幢产权或独立宗地的由若干个单产权组成的连体房屋不存在共用建筑面积，其房屋墙体全部归属各户房屋面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻房屋所有方指认确定。
　　3.7.2　凡列为应分摊的共有建筑面积，功能区内的共用建筑面积应参与分摊功能区间的共有面积；小范围功能区间的共有面积应参与分摊大范围的功能区间共有面积，即局部范围的应分摊整体的共有面积。
　　3.7.3　列为应分摊的为整幢建筑服务的值班警卫室，是指建在一栋房屋门口供警卫、保卫员值班守卫的房屋，应包括与其相连的休息室、接待室及自动报警控制中心等，不包括在该建筑外独立设置的为多幢房屋服务的警卫室。
　　3.7.4　在一幢房屋的某一区域内同时独立使用的房屋和公共使用的房屋且共有该区域的通道和其它用房时，应先测出公共用房与独立使用的房屋的套内建筑面积后按比例对该区域共用建筑面积进行分摊，以测定出其房屋的建筑面积。
　　3.7.5　住宅楼底层为附属层（或架空层、车库、层高在2.20米以上），上部为住宅单元，顶层为坡屋顶构成，其计算分摊时将底层、住宅层、顶层分三个独立的单元，分别按自己单元内的共有建筑面积在基本单元内分摊。
　　3.7.6　凡幢内列为不分摊的公用建筑面积应视为一户，参与分摊该幢相应的共用建筑面积，如在该幢内的会所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等。
　　3.7.7　地面上多幢房屋、地下整体相连的，同时为其服务的设备用房和公共用房,如变电室、机房等应列为可分摊面积，在地上多幢或地下层按比例进行分摊。
　　3.7.3　对于确定为一幢，且由裙楼相连的塔楼，应分别划分不同的功能区，塔楼内有多少个独立梯或电梯的还应按楼梯和电梯细分功能区分别计算。
　　3.7.9　一幢房屋内同时设有楼梯、电梯时应采用如下处理办法：
　　3.7.9.1　各层梯间平面结构相同，从地面上屋顶梯间（机房）的建筑面积，其服务范围为整幢或其通过某一功能区。因工作的管理不同，对某一楼层不设立停机开门，不影响其分摊，均按其自然层分摊。
　　3.7.9.2　各层梯间平面结构不相同，按不同的梯间平面结构分段确定服务范围。
　　3.7.10　从地面通往地下各层的通道（楼梯、电梯）在出入口的建筑面积按如下不同情况处理：
　　3.7.10.1　出入口设在该幢建筑物以外的，其面积计入地下各层建筑面积，列为整幢不分摊面积。
　　3.7.10.2　出入口设在该幢房屋内或地上第一层某一处作为出入口的，其面积视为为其他区域服务而必须穿过某一区域的共有建筑面积，列为本幢应分摊的共用建筑面积。
　　3.7.10.3　出入口设在该幢房屋内或地下第一层某一处作为出入口的，且地下层可独立计算的其出入口的建筑面积视为地下层的建筑面积，列为整幢不分摊面积。
　　3.7.11　一幢楼从第1层开始至以上各层均为单一使用功能性质的房屋（如纯住宅、纯办公）称主楼，在主楼周围建有与主楼使用功能性质不同一层或若干层建筑称为附楼或裙楼。通往主楼的门厅通道梯等在其与附楼不相通时，视为为某一区域服务而必须经过的某一区域的共有建筑面积，应在主楼中分摊。若通往主楼门厅、通道、梯与附楼相互通往其通往主楼的厅、通道、梯，由主楼和附楼按其建筑面积比例进行分摊。
　　3.7.12　仅供一户使用的室外专用楼梯的建筑面积全部计入该户的套内建筑面积。
　　3.7.12.1　除二层别墅外的其他楼房，当其室外楼梯上第二层平台，再经平台进室内楼梯上各层，若第一层与第二层以上建筑的功能、用途相同时，该室外楼梯为非专用梯，其梯间面积为整幢分摊的面积。
　　3.7.12.2　若第一层与第二层以上的建筑功能、用途不同时，该室外楼梯为专用梯，其梯间面积应为第二层以上各层共同分摊。
　　3.7.13　设计为若干个铺位而形成的商场，对其铺位登记，在界址清楚的情况下，对其相互通往的通道及共用部位（厕所、电梯、楼梯等）的建筑面积，由各摊位分摊。
　　3.7.14　地下室、车道和专门服务于车位的其他通道面积由地下室各车位分摊。
　　3.7.15　房屋为斜面结构或非垂直墙体，层高在2.20米及以上的部分直接计入套内建筑面积，不计外半墙。
　　3.7.16　在一幢房屋中用于本幢公共服务的物业管理用房，作为不应分摊的公共建筑面积应参与其他共用面积的分摊。
　　3.7.17　为某一功能区服务的穿过房屋的通道及消防通道，且该功能区已完全定形的情况下，其通道及消防通道为可分摊的共用建筑面积，在其功能区内分摊。
　　3.7.13　层高在2.20米及以上的避难层、结构转换层以及作为人防工程的地下室、避难室等部分计算建筑面积，但不列于共有共用建筑面积，可参与其他共有建筑面积的分摊。

    另外，商住楼、综合楼的楼梯、电梯的面积分摊也有了新的规定：经过下部非住宅层通往上部住宅各层的楼梯、电梯，无论下部非住宅层是否使用，都同住宅层一样按层平等参与楼梯分摊。举例来说，假设一幢层高为10层的商厦，一至三层为商业或办公用房，四层以上为住宅用房，则通往住宅层的楼梯、电梯的总建筑面积，30%由一至三层分摊，70%由四层以上住宅分摊。
    《细则》还有以下几个要点：1.外墙抹灰层计算建筑面积，外墙装饰面及保温层不计算建筑面积；2.位于地下室内和屋顶上的水箱或储水池(消防水池)不计算建筑面积；3.当飘窗窗台高度小于0.3米，且飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平计算建筑面积；4.为地下室服务的排烟井、通风井，在地下部分按其通过的地下室或半地下室层数计算建筑面积，而在地面部分，有围护结构、有上盖，且高度在2.20米以上的，只按一层计算建筑面积；5.阁楼(暗楼)不承载任何应力，不属于房屋原有结构的组成部分，不计算建筑面积。
该细则对房产测绘成果采取初审、复审、审核等验收制度，但唯一不足的是对罚则部分没有明确规定，这不利于对测绘公司有力监督。

    首席律师：梁立营，36岁 法学本科学历 山东天矩律师事务所一部主任 执业证号：150301110618 擅长代理刑事辩护、房产纠纷、经济纠纷等。
　　1994年至2003年就职于淄博法院系统，具有丰富司法实践经验，撰写的法律文章，在各级刊物上发表。
　　咨询电话：13969370299 8999998 8999997
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