今年房地产销售仍然堪忧

    2007年控制流动性泛滥是金融政策的一个主要战线,中国人民银行先后十次提高存款准备金率和六次上调金融机构人民币存贷款基准利率。大量的资金在金融政策的导向下,从股市、楼市中流回银行。

    "货币政策关心的主要是价格的稳定,与资产价格之间没有非常直接的联系,不能对资产价格产生直接的效果,但是政府希望通过货币政策对资产价格产生一定作用。所以,加息以及提高存款准备金率也将继续波及资金密集型、需要从银行获取大量贷款的房地产业。"郭建波说。

    资金流动性过剩和中国巨大贸易顺差的问题,根源在劳动力和资源成本上的比较优势,在这些优势消失之前,贸易顺差不可能大幅减少。尽管存款准备金率一再上调,但同时市场流动性过剩状况不断增加,政策取得的效果仍然有限。"2008年为了防止经济过热和流动性泛滥,流动性回收力度将持续。央行回收流动性的任务仍然非常艰巨,因此仍将动用各种货币政策工具回收流动性。"郭建波认为。

    国泰君安地产行业首席分析师张宇也认为,在房地产行业的决定性因素就是银行信贷投放,直接决定很多企业的经营方向。在银行继续实行货币从紧、信贷调控的背景下,2008年房地产的销售情况仍然堪忧。

    郭建波认为,通过对房地产开发信贷、消费信贷、征信管理政策的强调与调整,从房地产信贷的源头及流向等多方面规范房地产信贷的管理,预期2008年房地产信贷政策将延续2007年调控的思路,以达到在市场供给上使增量、存量土地快速转化为有效供给,需求上支持中小户型及自住需求,抑制大户型以及投资性需求的调控目标。

    降价在四、五月集中出现

    2007年,庞大的市场需求,使得房地产企业对资金和土地的需求更加迫切。2006年开始的股市复苏,资本市场与房地产市场开始联系紧密。主要表现为银行贷款比例在房地产投资中所占比例呈下降趋势,而包括股票融资在内的自筹资金比例则呈上升趋势。

    2007年是中国房地产企业与资本市场全面对接的一年,面对间接融资受限,一些房地产企业选择了资本市场的直接融资渠道。近一年来,有上市潜力的房地产企业纷纷登陆资本市场,碧桂园、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等成功登陆香港交易所,万科、保利、富力等企业,实现了股票增发。据不完全统计,2007年以来共有25家房地产上市公司通过增发、配股等融资方式,募集资金超过千亿元。房地产类上市公司的定向增发融资,使更多的非房地产类企业的资金流入了房地产企业。资本市场融资已经成为各大开发商主要的融资方式。

    但是随着资本市场的渐入熊市,再融资渠道收紧,上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。

    万科、招商、金地、保利,四大上市开发商,反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值,且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52,招商地产为-4.74,金地集团为-7.52,保利为-7.65。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率只有0.42,5年来持续下降。金地集团的年度存货周转率为0.31,保利的存货周转率只有0.25,招商地产的更是低至0.16。由于项目建设周期一般为2-3年,按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算,存货周转率应该不低于0.4,但是这几大开发商中,只有万科的存货周转率稍高于0.4。

    降价成为2008年即将出现的"集体现象",郭建波认为:"目前还没有实质性全方面的大规模的降价行为,我们怀疑四五月份会有这样的行为。开发商尤其是大开发商,要维持现金流和开发计划,必须要保持销售速度,四五月份会是清盘和在售楼盘价格体系最公开最透明的时候。房价中枢将下探到明朗位置。挤掉泡沫后,一年就会企稳,调整到一定价格后,投资热得到控制,就达到政府调控的目的。"

    随着降价的铺开,一些楼盘已经出现回稳,招商地产营销中心负责人表示,最近一周交易量统计,已经回升至2007年8月水平。百仕达副总罗雷也表示,红树西岸的销售也在近期出现单周销售过千套的放量。

    在持续的调控下,开发企业土地储备策略在理智中趋于谨慎,量力而行。开发企业将宁可承担未来拿地更加困难的风险,也不愿在透支未来资金。近期深圳的多宗土地出现流拍,显示出开发商谨慎拿地的心态。（21世纪经济报道 记者 徐广蓉）