综合新华社消息 我国房地产业发展从9月以后，在信贷紧缩、第二套房首付调高等调控政策的作用下，楼市成交量开始萎缩，但房价仍保持高位运行。

    今年的房地产市场，短期内楼市还将维持2007年年底的走势，成交萎缩，有价无市，房价增长速度有望逐步开始放缓；但由于供求关系紧张等基本影响因素尚未改变，部分热点城市房价可能依旧面临较大的上涨压力。在调控政策的引导下，到“十一五”末期，随着全国廉租住房制度保障范围扩大到全部低收入住房困难家庭，房地产行业发展也有望初步调整到位。

热点城市将持续“有价无市”

    去年10月份以后，一些城市房地产市场开始出现低迷。市场成交量萎缩，广州、深圳、北京的部分楼盘“打折”促销，一时引起“楼市是否已经出现拐点”的讨论。

    从市场角度分析，楼市成交萎缩的主要原因除了房价上涨速度过快外，主要是宏观调控政策的影响。央行和银监会于去年9月底联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求将第二套房贷款首付比例提高到40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。之后，央行又明确第二套住房认定以“家庭”为标准，并禁止了转按揭和加按揭贷款。另外，央行在2007年连续加息6次，增加了借款者的负担，对抑制投机性需求也起到了比较明显的作用。

    随着各项调控政策的进一步落实，预计在二季度楼市旺季到来前，房地产热点城市将持续“有价无市”的态势，购房者和开发商互相观望，市场博弈还将继续。

房价面临新一轮上涨压力

    虽然很多城市住房成交量在短期内可能明显萎缩，但去年出现的供求不平衡加剧、流动性过剩等影响房价的因素没有改变。被抑制的需求总会逐步释放，今年二季度前后重点城市房价还可能面临新一轮的上涨压力。

    随着我国城市化进程的加快和居民个人财富的增加，首次购房和改善居住条件的住房需求几乎为刚性。另外，资金流动性过剩和人民币升值的趋势，提升了房地产的投资价值，居民的投资意愿非常强烈。从供给角度看，各大城市的土地存量、尤其是房地产开发热点区域的土地数量有限，多数偏远地块受配套设施不足的影响难以快速形成有效供给，在客观上决定了房地产供给不可能快速增长。由此带来的地价成本的增加也会转移到房价中去。

    总之，无论是当前宏观经济环境，商品房供求关系，还是土地稀缺造成的企业拿地成本迅速上升，都不支持房价在最近一、两年内出现大幅下调。

调控政策是“催化剂”

    我国房地产市场虽然受土地供给紧张的影响有些城市甚至还面临新一轮房价上涨的压力，但长期来看一定会步入调整期，最终实现平稳运行。可以预计，到“十一五”末期，随着全国廉租住房制度保障范围扩大到全部低收入住房困难家庭，房地产行业发展也有望初步调整到位。其主要表现为：房价连续半年以上每月涨幅平稳地回落到5%以内的适度增长区间；房地产投资的年均增速放缓至15%以下，住房销售年增长率则减慢至10%以下。

    虽然房价走势最终是由市场决定的，但各项调控政策却是促使房地产市场理性调整的“催化剂”，也是我们预期房地产市场将步入调整期的主要原因。

    首先，加快建设以廉租房为主体的住房保障制度，住房供给结构逐步优化。去年8月召开的全国城市住房工作会上指出，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。调整住房供给结构的政策落实后，便可以合理分流住房需求。

    其次，增加住房有效供给的政策开始落实并发挥作用。如北京提出要在三年内完成“两个一千万”计划，即“1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房”。如果该计划得到执行，新增的低价房很有可能直接拉低房价。

    再次，物业税在最近两年出台，投机和投资性购房受到明显抑制。物业税增加了住房的持有成本，有利于抑制投机和投资性购房行为，减少闲置住房，发挥房地产市场内在稳定器的作用。并稳定政府税收来源，避免“土地财政”，降低地方政府推高地价的冲动，有利于从制度层面消除房价上涨的推动力。

    另外，央行加息和提高房贷首付对需求的抑制作用、宏观经济和CPI增速放缓影响市场预期等都是促进房地产业进行调整的重要因素。(记者闫金光　万利)